一边喊着“活下去”,一边撒钱“买买买”!万科到底玩的什么套路

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发布时间:2018-10-11 12:36

一边喊着“活下去”,一边撒钱“买买买”!万科到底玩的什么套路?

2018-10-11 08:42来源:格隆汇开发/万科/房价

原标题:一边喊着“活下去”,一边撒钱“买买买”!万科到底玩的什么套路?

作者:猫哥

来源:大猫财经

01

国庆前,万科刷屏,一句“活下去”的口号,激起无数人内心的波澜,作为多年的行业老大,万科一直是地产行业的风向标、晴雨表和指南针啊!万科都这样了,未来会怎样?

不过猫哥总觉得奇怪,万科账上还趴着1500多亿现金,负债率也不高,从2014年开始策略谨慎,郁亮不断宣扬的是“去地产化”,行业艰难大家都看到了,但万科有这么难吗?

隔了个小长假,河北最大的房地产开发商华夏幸福就把自己环京区域的33.93万平方米住宅用地卖给万科了,收购价款约为32.34亿元,项目公司股权出让比例在80%,基本已放弃楼盘开发的主导权,收购款与土地价格的比例基本在0.83-0.89之间,通俗地说,这基本就是买地的价格……

一边唱空,一边做多,矛盾不?

一点也不,这集猫哥十年前看过。

02

2008年。

当时,万科上了半年的头条。彼时,董事长还是王石。

首当其冲的是“捐款门”。

2008年5月12日,汶川地震震动全国。万科紧急向灾区捐款200万元人民币。

不过民怨沸腾,网友质疑:“你也太虚伪了,面对这么大的灾难,仍一毛不拔,还谈什么社会责任?”

王石立即回复:“不放高音喇叭也可以做慈善。我认为万科捐出的200万是合适的。”他还说,万科内部还规定,每次募捐,普通员工的捐款以10元为限。

王石显然误判了当时的局势,很快,“王石成了十恶不赦的吝啬小人”,“虽然你登上了珠峰,但是你的道德高度还没有坟头高”,这是“万科史上最大一次舆论危机”。

与此相伴的是王石抛出“拐点论”,被口诛笔伐。

2007年,万科业绩疯狂,公司全年销售面积合计613.7万平方米,销售金额523.6亿元,比三年前翻了5.7倍。看起来这是王石最好的年份。

此时,万科内部的研究部门经过市场调研交给王石一组数据:深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号,成交量环比下滑20%-30%……结论是:全局式市场调整不可避免。

12月,王石对外宣布,万科不拿“地王”,全集团将2008年的计划开工调低近20%,不久再次压低到23%,同时,万科开始降价,从广州万科的金色康苑开始,每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。

之后,王石在清华参加活动时有记者问,“楼市拐点是否出现了?”王石说:“我认可你关于’拐点论’的说法。”

此话一出,舆论哗然。

很多开发商大骂王石“胡说八道”。他们不喜欢降价,可万科降价了,要么你就悄悄降吧,但你还大张旗鼓的说出来,作为带头大哥怎么能这么干?这是砸行业的饭碗啊!

王石后来承认,很多的同行中非常要好的朋友在公开场合公开指责万科,这令他颇感意外。

❷ 到了2008年的5月,某城市召集开发商开会,没有请万科。会议的内容可以用8个字概括:不许降价,远离万科。同时,在几个重点城市,政府派出调查组,进驻万科查税、查账。

❸ 从杭州开始,因为降价,已经买了万科房子的业主,开始冲砸售楼处。万科紧急通知了有关部门,有关部门派了警察去,但警察站在旁边袖手旁观……王石认为,“很明显这就是当时地方政府的一个态度。”

❹ 之后,南京给万科开了4000万罚款单,为什么,因为降价。物价局说万科降价是为了垄断。

2008年的故事最终没有按照王石的预料发展,在4万亿宽松政策支持之下,房价先跌后扬,到了2009年已经进入妥妥的上涨周期。

03

● 2008年,万科有拐点论

● 2014年,万科喊出了白银时代,宣告“黄金时代结束”,不过到了2015年,棚改横空出世,后来几年的故事大家都知道;

● 2018年,万科喊出了“活下去”

这一系列套路有什么可总结的吗?

❶ 万科的行业研究还是值得称道的,每每能最先感知行业的冷空气,这几个年份房价下探明显;

❷ 万科也是很好的行动派,每次喊话总起到很好的震慑效果。

就像每个深山暗夜,烛影飘摇,气氛诡异到窒息的时候,他们总能第一个喊声“有鬼”,结果一帮小弟有的吓尿,有的吓哭。

他们不光喊喊,真的降价,在别人还在犹豫9折还是9.5折时,他们打折更狠,迅速回笼资金,家里有粮心里不慌啊。然后安静等待,回暖了扩张,寒冬就抄底。

如果不信的话,来看看他们最近在厦门的手段。

厦门是最近一轮房价波动中不得不说的城市,长时间占据涨幅榜或者跌幅榜头名。我们先来还原一下整件事的发生过程。

万科白鹭郡自开盘到现在接近一年,开盘时推出的204套精装交付别墅,才卖了不到100套。

因为……太贵了!总价450-500万!

卖不出去怎么办?万科的套路就是——打折!

于是,万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了价值50万的精装修、价值32万的车位及价值15万的家用电梯,价格也降到了275-300万。

直降200万!特价房源在开盘后被秒杀。

然后,旧业主们就不干了,维权大战迅即爆发,万科的应对相当完美:退款!

传言称每户退差不多100虽然万科随后声明没那么多不过老业主们估计还是很开心的。

万科取消精装和车位,算下来价格跟之前差不多,但是分分钟脱手一个远郊困难盘,很经典的营销案例,不过,其他地产商是有点懵逼的:这头一开,跟不跟呢?跟得起吗?

04

对比2018年和2008年,形势还是有显著不同的,2008年、2014年,万科都没有好的机会抄底,这次能赶上吗?

出手华夏幸福,稳准狠,这会是行业整合的开始吗?

2018年7月以后,环北京限购区域房价在加速下跌。

燕郊二手房价格相比最高点接近腰斩的水平,不少楼盘从最高点的3.5万元/平米,跌至目前1.5~1.6万元/平方米,房价回撤超6成,个别二手房挂牌价每平米1万元还是门可罗雀,要知道,这十几年前卖房的价格。

环京房价不振,直接拖累了一只耕耘于此的华夏幸福,年中关于华夏幸福资金紧张的传言不断,此次卖给万科的资产中,大厂在北三县中,距离北京市政府和中国人民大学距离最近。楼面价最高的资产是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目,紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心),楼面价6700元/平方米,涿州在环北京区域,是难得的不限购城市,万科对此垂涎已久。

而且业界传言,北三县未来同京津社保一体化,“价格就不能老是一万五了”。你应该相信,华夏幸福忍痛割爱一定有说不出的大困难。

不仅如此,有人还统计了万科近期买地的结果:

万科的这波操作,算得上巴菲特所说的,“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪”的典型吗?

2018年,调控愈来愈严,央行宽松的钱也流不到地产,资金成本高涨,业界预期行业整合将不可避免,一批中小地产商如果现金流吃紧,卖房卖地都没什么议价空间,而行业会更加聚合,万科会是其中的主力吗?

猫哥决定去看看万科的股票。返回搜狐,查看更多

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